冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）

近期央行在山东济南召开保障性住房再贷款工作推进会，紧接着住房和城乡建设部又召开视频会议。会议的主题都围绕“消化存量”和“保障性住房”。央行和住建部等部门的会议是对今年4月30日中共中央政治局会议、5月17日国务院常务会议的贯彻落实，在执行层面所传递的政策信号非常明确：下一步，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

这项政策是一个系统的设计，如果简要一点讲，就是“以购代建”，也就是说，要通过收购代替新的开工建设，筹集更多保障房。“以购代建”与此前阶段的“收储”等政策内容相比，有些值得关注的变化：一是从目的性方面看，重点转到要建保障房。针对这点，笔者在此前的专栏中明确提出，“保障房建设是未来构建房地产发展新模式中必不可少的内容，不可能停下来”。结合最近国务院常务会议以及相关部门的会议来看，“以购代建”的政策方向更加明晰。如果说，此前政策重点是推动国企收购，各方面讨论集中于“企业端”或“供给端”；那么现在看，“购”就是手段，目的是要落在建设保障房上面。

二是从覆盖面看，住建部提出的政策范围包括县级以上城市，也就是县、市、区都在范围之内。我国的市是一个行政单位，地级市管辖县（区、市）。到目前，多座省会及地级城市开展了“以购代建”，有些就发生在县、区、市这一层面，比如广州增城、安徽庐州。将县区市包括在政策之中，有利于高位协商、统筹推进“以购代建”。但县（区、市）是否要开展这项工作，或者准确地说规模多大、进展节奏如何安排，还是要看实际需要。从实际情况来看，一二线城市建保障房的压力大；三四五线城市的降低库存的压力大。所以，“以购代建”在具体的城市是有一定错位的，具体如何把握操作重点与平衡点，需要因地制宜。

三是在成效要求上，要求“有力有序有效”。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。如果要做到“有力有序有效”，就需要全市协调、多部门参与，并且要有实质性的量化达标的内容，特别是保障房在住房体系中的占比将会有显著提升，这其实也是构建房地产发展新模式的一项主要内容。

从强调要推动国企收房，到现在完整地提出“以购代建”，这是一个很重要的政策方向提升或深化。所以，现在中央提出这个方向要求，说明“购”是为了“用”，也就是用作保障房，这是事关房地产发展的一条主线和大逻辑。当然，在操作层面上看，以购代建需破解哪些挑战？如果后面这一环节不打通，购的环节也不会顺畅，那么可能导致国企购得的房子形成新的“堰塞湖”。

要顺畅实现“以购代建”并不容易，其中有诸多挑战。最重要的是制度体系建设亟需尽快完善。我国的商品房政策管理体系还有诸多需要改进的地方，而保障房政策体系更有待进一步完善。在当前经济运行环境下，有房与没房群体形成了不同的利益诉求，因此要将商品房和保障房纳入一个体系，在平衡多方利益关系、完善法律制度体系、出台政策监管措施、培育服务机构方面，都有许多工作需要稳妥积极予以推进。

第二是运营上的问题。地方国企收购得到的大多数房子需要配租。央行贷给商业银行的利率为1.75%，地方国企拿到的利率可能会在2%左右。但从北上广深等一线城市来看，租金回报率能否超过1.75%尚待观察。而三四五线城市则面临库存压力大的问题，但这些房子被地方国企收购之后，库存压力可能会从开发商手里转移到地方国企或地方政府手里，这是因为多数三四五线城市人口不会显著增加；这类城市租住人口比例较少、租住需求也少。尽管从长远来看，以县城为重点的城镇化将逐步推进，会有农民工和大城市的离退休人员到这类城市，但这是一个长期的变化，其数量和规模也在动态变化之中。

第三是对房价的影响。从长期来看，“以购代建”将形成稳房价的力量，因为这种做法减少了企业手里的存量房，减少依靠低价“被动出清”的压力。此外，从长期来看，地方通过“以购代建”形成了大量的保障房，有利于年轻人安居，有利于人才引进，有助于经济内在活力提升，进而将积极向上的一面传递到房价上，形成对房价的“托底效应”。不过短期内，大规模的筹集保障房会吸引更多人转向配租，可能会在一定程度上减少买房客群。

第四个是收益问题。除了配套政策，还需关注有效融资需求不足的情况。目前，各地推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，就必然会有工作任务的层层传递。地方国企要加大收购力度，那么银行也存在发放贷款的压力。如果由于多种原因导致“以购代建”的某些环节或链条出现问题，比如个别保障房若不能正常运行获得收益，最后可能会增加相应的银行坏账风险。

总的来看，尽管面临一些挑战，但“以购代建”这一政策无疑是清晰有力的关键之举，值得期待。在大方向明确的前提下，下一步需要的就是宏观管理部门加大协调力度、进一步完善法规体系、多方培育运营主体等等，以合力之举使政策取得应有之积极效果。

（编辑：洪晓文）