来源：北京商报

13.1万元/平方米，国内土地出让单价纪录被打破。8月7日，上海2024年第四轮土拍正式开拍，徐汇区斜土街道xh128D-07地块起始楼面价达10.1万元/平方米，成为此次土拍的最大焦点。最终，该地块由绿城在摇号阶段以48.048亿元价格摘得，溢价率达30%，楼面价13.1万元/平方米。时隔八年，上海再次刷新国内地块楼面价的纪录。业内人士认为，在当前土地市场形势下，高单价地块的出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极作用。

楼面价13.1万元/平方米

8月7日下午，备受瞩目的徐汇区斜土街道xh128D-07地块开启了激烈的争夺战。

该地块共吸引保利、招商 徐汇城投、中海 西岸集团、华润、绿城、越秀 象屿、宸嘉等7家竞买人参拍。在经过72轮竞价后，地块触达地价上限进入摇号环节，招商 徐汇城投、中海 西岸集团、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号，最终由绿城以总价48.048亿元摇号摘得，溢价率30%，成交楼面价高达13.1万元/平方米，一举刷新上海涉宅地单价纪录，也刷新了全国涉宅地最高单价。

地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵纪录。当时17家房企激烈竞争，经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元总价、楼面价10万元/平方米、溢价率139%竞得，是当时国内土地成交史上单价最贵的项目。

从地理位置上来看，徐汇区斜土街道xh128D-07地块，位于徐汇滨江，紧邻西岸金融城，地块北面为汇元玺，开盘均价为13.4万元/平方米，南面为香港置地·启元，开盘均价17.8万元/平方米，东侧为御江廷，开盘均价为13.12万元/平方米。并且，汇元玺及香港置地·启元两楼盘均已售罄。

该地块紧邻4、12号线大木桥路站，是双地铁交会的黄金地段，距离黄浦滨江仅有500米，加之当前区域内新房市场供不应求，尤其是高品质房源稀缺，地块答疑纪要显示，地块周边已无宅地出让计划，也使得该地块成为市场竞相追逐的焦点。

中指研究院土地市场负责人张凯表示，该地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学上海市民办盛大花园小学、市重点中学南洋中学、三甲医院复旦大学附属中山医院东院区、购物中心黄浦绿地缤纷（海外滩）等生活配套，周边有报业花园、13 1艺术家谱系研究回顾展第一季等100个公园景点。

30%封顶

每一轮楼市反弹，都是从一线城市开始，高单价地块的出现，不但表明了房企的积极性，也为市场注入信心。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，高单价地块的出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。

今年6月，上海取消了住宅用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，重回“价高者得”。新政后首轮土拍，杨浦的两宗宅地溢价率分别为21.18%和17.12%，均突破了原先的10%上限。

但据了解，市场热度较高的特定区域地块，在出让前仍需采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，以引导理性竞价。故此，徐汇区斜土街道地块成为新政后首个设置宽幅限价的宅地，溢价率封顶30%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，对于房企而言，一方面，相比无上限，该地块设定溢价率30%也是将拿地总价锁定在一定的范围内，对企业资金成本的投入比较友好；另一方面，相比之前10%的限制，提高至30%后，也是给予了房企一定的高利润预期。对于购房者而言，高溢价率可能会引发购房者的房价预期上涨，促进购房需求提前释放。

“上海基于一城一策的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求。”严跃进表示，这进一步说明从稳定房价的角度，既保障了地块未来的开发空间，也防范未来售价过高所产生的风险问题。

绿城溢价补仓

在上海第四轮土拍中，绿城除了斩获最热门的徐汇区斜土街道xh128D—07地块外，还经过24轮竞价，以12亿元收获虹口区江湾镇街道HK0017—18、HK0017—21、HK0018—31地块，溢价率为6.48%，成为此次土拍的最大赢家。

据悉，虹口区江湾镇街道地块出让面积10159.96平方米，综合容积率2.44，建筑面积24772平方米。起价11.27亿元，楼面价约4.84万元/平方米。地块直线距离3号线江湾镇路站约600米，周边有平溪商业广场、第四人民医院等商业医疗配套。

公开资料显示，绿城在上海的销售业绩一直保持在较高水平。例如，在2024年1—7月，刷新楼面单价最高纪录绿城补仓上海地块绿城的权益销售金额在上海房企中位列第三，仅次于中海地产和华润置地。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，绿城在上海的多个高端住宅项目都取得了不错的销售成绩。市场积极的反馈也使得绿城在此次上海土拍中再次重金押注，连摘两块优质地块。此次徐汇区斜土街道xh128D-07地块，技术上不设定中小套型比例，“豪”的基因已经锁定。“更重要的，当下分化依旧严重，只有重点地块可以获得重点投入。市场对特定区域和楼盘的热捧，也促使房企调整拿地节奏。”卢文曦称。

从成交结果也可以看到这一趋势。上海第四轮土拍共5宗地块出让，除绿城溢价斩获2宗地块外，其余地块均为底价成交。

合硕机构首席分析师郭毅指出，优质地块的入市，有利于在优化增量的基础之上，满足一部分的购房需求，其次，也有助于通过高品质住房的入市，带动大家对市场信心的提升。

北京商报记者王寅浩李晗