买二手房就像找对象，房屋的年龄决定了一栋房子的身家和未来空间。但是想要得到准确的房龄，却需要从许多纷繁复杂的信息当中过滤。

首先，房龄与房屋使用年限有关，但却是两个截然不同的概念。

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

比如，开发商2010年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2010至2080年；开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；该房屋的房龄为4年（2016-2012）。

其次，房龄对于房屋买卖的影响巨大！

1.从上面介绍可以看到，房龄是房屋从新房投入使用开始逐渐变旧的过程。所以年限越高的老房子，可使用的年限越低，贬值越快。同周边的小区相比，相同户型房龄越长，房屋价格越低。因为越老越不易出售，时间过长的房子，甚至会出现贬值。

此外房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，建筑主体的磨损情况越严重。随着受损程度的增加，还可能存在安全隐患。房龄越长，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。

2.房龄越长，可贷款的年限就越短。太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，可能也受影响。比如一套老房子，售价100万，银行评估价80万，按照首付3成来算，银行可以给你发放的贷款最多为56万（80-80*0.3），然而，售价100万减去贷款的56万，就是44万，意味着首付要支付44万才行。

3.房龄越长，越容易满足“满五”或“满二”，从而降低或免除叫过程中的交易个税和增值税。

第三、房龄不是年龄，想虚报就虚报。

有人说既然房龄这么重要，那么怎么样才可以准确的掌握房屋年龄？看房产证准确吗？房产证可以用来查询房龄，但这种方式并不靠谱。因为房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手，就不能查询到其真实房龄，因为房产证上显示的是实时的拿证时间。

到房产管理部门查档，是判断房龄最稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

另外，在二手房交易网上备案的情况下，网上挂牌后，输入产权证号，可查询房屋相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少风险。

第四、来不及准确查询，仅初步判断房龄要怎么做？

在多年从业过程当中，常常有需要初步简单判断房屋年龄的时候。那么几个小妙招，也许可以帮你初步核实房屋年龄是否准确！

1.咨询该小区的其他业主、物业工作人员或者附近的老住户，比照得出结论。

2.从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

3.看细节。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

4.楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

5.看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。