[ 在无锡的案例中，生态系统服务对房价的平均贡献超过4%，对高品质住宅价格的贡献超过10%。 ]

生态产品价值实现机制是我国生态文明实现的重要内容，是指将生态系统岗位类提供的产品和服务的潜在价值（即生态系统服务）转为经济社会环境效益的过程，指人类从生态系统中获得的各种惠益的综合。城镇空间生态系统受人类活动影响更为显著，且对人类活动产生更为显著的影响和生态产品效应。

如何核算生态系统服务在提升城镇空间质量的综合效益？住宅销售常常将高绿地覆盖率、江景房、湖景房作为卖点，这提供了一条从居民愿意为生态产品付费的角度来评估生态系统服务价值的可能路径，也为平衡房地产开发和生态建设的成本收益提供了新的思路。

生态环境对于房价的贡献主要反映在住房周围的邻里要素中，合理评估住房周围蓝绿空间的生态系统服务价值成为核算城镇生态系统服务价值的重点，具体可结合遥感数据提供的“上帝视角”和街景数据带来的“人类视角”，从客观和感知两个维度来估算住房交易中蕴含的蓝绿空间的生态系统服务价值。街景图像是指百度地图、腾讯地图等地图服务商沿街道路网采集拍摄获取的图片，包括在拍摄位置上360°的全景视觉信息，提供了近似“人类视角”观察街道所看到的图像，从而区别于传统依靠遥感影像获取的绿地覆盖等“上帝视角”数据。

我们以江苏无锡市区为案例地进行了城镇空间生态系统服务价值核算的探索，重点回答了三个问题：生态系统服务在无锡房价中的贡献有多大？感知的蓝绿空间比客观存在的蓝绿空间更重要吗？城镇生态系统服务价值在空间上有何差异？

首先，城镇生态空间有助于提升城镇空间住宅的价值。在无锡的案例中，生态系统服务对房价的平均贡献超过4%，对高品质住宅价格的贡献超过10%，凸显了高收入群体对生态的偏好和额外的支付意愿。在湿地公园和生态公园等优质生态资产丰富的地方，生态要素对房价的贡献也非常明显。

其次，客观蓝绿生态系统服务价值重要性高于感知蓝绿。但是当细分了生态产品类型后，可以发现能在视野中看到的树木对于住房的价值影响更大。生态溢价对生态系统服务质量高度敏感，市中心的河流由于存在污染等问题往往会降低周边住房价值，而外围的湖泊等景观水面显著提升了房价。

最后，城镇中的生态系统服务价值具有明显的中心-外围异质性。外围区域的生态溢价更大，特别是在城市新区或近郊区，生态要素成为影响住房溢价的关键因素。

我们认为，推动城镇空间生态产品增值溢价有以下路径：一是推动显山露水行动。山体、湖泊、树木等日常生活中可见的绿色和蓝色空间直接影响居民的居住意愿和买房决策，从而显著提升住宅价格。为此，可以按照“显山露水”的城市建设理念，贯通城市绿脉、水脉和文脉，推动城市山体生态修复，有序拆除水体和山体周边遮挡视线的建筑，提高可视绿色空间质量，强化显山透绿空间功能复合开发利用，从而带动周边物业的升值。

二是加强美丽示范河湖建设。急需城市重要水体以及群众身边的重点河湖，全力推进美丽示范河湖建设和美丽河湖重点河道集中整治，带动更多居民参与水生态治理和保护，更好发挥美丽河湖的生态景观、观光休闲、文化科普等综合功能，构筑生态美丽、承载文明、寄托乡愁、惠泽市民、人水和谐的“美丽河湖”风景线。

三是推动街角公园和口袋公园建设。结合本地居民的需求和地产发展方向，因地制宜建造不同规模和区位的街角公园和口袋公园来增加生态空间，通过“微园林”“微景观”等设计提升绿色景观的质量，进而促进绿色空间的地产溢价效应。鼓励共同缔造等模式，在口袋和街角公园中注入当地文化，积极培育社区绿色文化，倡导居民选择绿色生活方式，打造集休闲娱乐、绿色教育、文化体验于一体的休闲空间。

四是创新生态资产价值转化制度。通过制度创新将山水资源转化成土地“价格”的机制。特别是在土地利用密集、蓝绿空间有限的中心城区，生态产品供给和生态修复可以通过结合周边的房地产开发来实现成本回收。在现行土地出让制度框架下，可推动附带生态管养协议的土地出让方式来提供城镇空间生态产品的供给和维护，通过将建设项目周边的生态用地管护责任纳入土地供应条件，竞得人在获得土地使用权的同时，也承担周边土地的生态管养责任，从而实现责权的统一。

五是建立健全监管和宣传机制。要充分发挥多元化宣传主体的作用，利用各种机会、采取各种方式，开展城市生态治理宣传，加强社区绿色文化营造，形成城市绿色生活新风尚。加大政府相关部门对土地供应后生态管养的监管力度，从绿色景观设计、生物多样性、水土质量等方面定量化制定生态保护的标准和监测指标，把好生态治理关。

（作者单位：中国科学院南京地理与湖泊研究所）