买二手房别只看房本：产权核验、资金监管与网签备案怎么做
买二手房金额大、周期长，从看房到拿证往往要走几十天。真正决定交易安全与否的，通常不是谈价技巧，而是交定金之前那几步核实。把产权核验、资金监管、网签备案三件事做对，绝大多数纠纷都能提前避开。
一、为什么先查再谈
二手房是一对一交易，卖方名下可能还挂着贷款，房子可能已被查封，也可能存在共有人未同意、权属有争议等情况。《城市房地产管理法》第三十八条列明了不得转让的情形，包括依法查封或以其他形式限制房地产权利的，共有房地产未经其他共有人书面同意的，权属有争议的，以及未依法登记领取权属证书的。该条在司法实践中被视为管理性规定，违反并不必然导致合同无效；但对买方而言，房子过不了户，合同有效也解决不了实际问题。
所以签约前应要求卖方或中介出示房源核验码。不少城市的住建部门会统一核验房屋真实性与交易限制，通过后生成唯一编码，买方可据此到不动产登记部门查询抵押、查封等登记状况，而不是只看一张房产证复印件。
二、房款要走监管账户
存量房交易资金监管，是买方把定金、首付、贷款等款项存入住建部门或银行设立的监管专用账户，待转移登记完成后再划给卖方，做到钱证两清。多地住建部门公开提示，任何经纪机构或个人都不得代收房款，房款应转入监管账户，且只转给产权人本人账户。
定金和订金也要分清。定金适用定金罚则：《民法典》第五百八十七条规定，给付定金一方不履行债务致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金；收受定金一方不履行的，应当双倍返还。而订金、诚意金一般只是预付款，不具备这种效力。合同里应写明贷款未获批准时定金如何处理。也不要为少缴税费签订价款不一致的两份合同，这种做法既违法，纠纷时又往往对买方不利。
三、把约定写进网签合同
网签备案是使用房管部门标准买卖合同并完成网上签约备案，可以从源头减少一房二卖。合同里最好逐项写明：成交价与付款节奏、过户和交房日期、税费由谁承担、家具家电留存清单、水电燃气和物业欠费是否结清、户口迁出时限与违约责任。委托他人代办网签应办理公证，防止假委托造成钱房两空。通过中介交易的，要核实经纪机构是否依法备案、从业人员是否实名登记，口头承诺一律写进合同。
四、几个容易忽略的坑
房子仍在出租的，受买卖不破租赁约束，《民法典》第七百二十五条规定，租赁期内租赁物所有权变动不影响租赁合同的效力，买方可能付了钱却住不进去。已设立居住权的房屋同理，居住权经登记设立，会影响实际使用。此外，带押过户能否办理取决于当地登记部门和贷款银行，要事先问清楚。付清尾款前先验房，确认户口已迁出。
五、一句话总结
二手房交易的安全逻辑就是三句话：产权没核实清楚不签字，房款不进监管账户不付款，口头承诺没写进合同不算数。
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