居住权不是口头约定：登记才生效，买房前记得查
老人把房子提前过户给子女，又怕子女卖房、离婚分割后自己没地方住；再婚夫妻想给对方留个养老住处，房子又要留给自己孩子。这些情形在民法典里有同一个工具可用，就是居住权。
一、居住权是住在别人房子里的权利
居住权是民法典物权编新增的用益物权。第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。房子登记在谁名下不变，但你可以合法地一直住，后来取得所有权的人也不能把你请出去。
它和租赁不是一回事。租赁期限最长二十年，民法典第七百零五条有明确限制；居住权可以约定固定期限，也可以约定到居住权人死亡为止。租赁合同备不备案一般不影响效力，居住权却必须登记才设立。
二、登记这一步不能省
第三百六十七条规定，设立居住权应当采用书面形式订立合同，一般包括当事人姓名或者名称和住所、住宅位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。第三百六十八条明确，居住权自登记时设立。
只签协议、只做公证，都还没有取得居住权。没登记，手里只有一份合同，对方把房子卖了，新业主可以不认，你只能回头找原房主追责。登记之后，居住权记在登记簿上，所有权转移、被继承，都不当然影响已经设立的居住权。
三、设立时要把丑话说在前面
居住权原则上无偿设立，当事人另有约定的除外。有偿还是无偿、期限怎么写、物业费和水电费谁交、维修谁负责、能不能出租，民法典没有替你定，都要写进合同。第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。
所以居住权跟着人走：只能本人居住，不能转卖，也不能作为遗产留给子女。期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭，应及时办理注销登记，否则影响后续交易。房子还在按揭抵押中的，实务中办理登记通常需抵押权人同意，先和银行确认。
四、买二手房先查登记簿
签约前到不动产登记机构查这套房有没有设立居住权。民法典规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，上面记了居住权，就意味着这套房带着一个赶不走的住户。还要让卖方书面承诺无居住权等权利负担，并约定隐瞒的违约责任，交房前再查一次。
五、几个常见误区
一是觉得一家人不必麻烦，口头说好就行。居住权是登记设立的物权，没有书面合同和登记，家庭关系一变就很难主张。二是把公证当成登记，公证只证明签字和文书的真实性，替代不了不动产登记。
三是以为设了居住权就能收租、能继承，除非另有约定，否则不得出租，也不能转让、继承。四是认为过户给子女就万事大吉，所有权一过户，子女卖房、离婚分割、被强制执行，没登记的居住安排都可能落空。
一句话总结：居住权写进合同、记进登记簿才算数，登记才生效、不能转让继承、人走即消灭，买房前查一查登记簿最省事。