到2021年，北京的豪宅市场确实会明显回暖。
2015年为北京豪宅1.0时代，2021年为豪宅2.0时代。
根据2021年土拍结果来看，限竞房逐步退出，非限价纯商品住房地块开始增多，豪宅市场逐渐回暖。
海淀四季青、融创香山壹号院、颐和金茂府，每平方米楼面价格都在7万元以上。
西北部海淀，首开+华润+住总+中交，华润+中交+北科建拿下两块宅地，楼价分别为5.05万/平方米和5.2万/平方米。
丰台寺，合生180亿亩，寺三宗地。该项目的楼面价格分别为6.72万元/平方米、7.39万元/平方米、7.61万元/平方米。
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北京金茂府4.01分

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以新屋成交量为例，2021年新屋成交量为2757套，同比上升0.99%；二手屋成交量为3644套，同比上升34.02%。
另外，2021年住宅市场的换手率为2.9%，较去年同期上升0.5个百分点，在连续四年下滑之后，该指标终于止跌回升。转换率是衡量市场活力的重要指标。
公寓市场的繁荣正在萎缩。
大厦的交易量确实在增加，但是其它指标看起来不那么“豪气”了。
在土地成交方面，一方面新房供应量逐渐向远郊转移，五六环间供应量减少9%，六环外供应量增加6%。例如，北海淀新区、西山别墅区等。而另一方面开发商也保持谨慎，比如合生180亿元的三宗寺地块分别引进世茂、金茂，分担资金压力。
按产品价格区间计算，到2020年，1500-2000万，超过2000万的将越来越少。而三千万以上的项目则更少，新入市的只有西山龙胤、润泽御府、缦合北京等项目，老盘占据主流。
房价下跌背后是面积缩小。
这个洋房姐姐感觉特别深，2021年这些项目上市，北京金茂府二期，的户型只有75平米，的也只有161平米。这项工程一期只是200平米的开始。海淀颐和金茂府也推出了180平方米的产品。
与此相似，丰台中海甲叁号、三居145平米、产品150平米，合生漫云183平米、融创香山壹号院170平米、世茂北京天誉145平米等等。
最后，我们看到，到2020年，单价在8万元/平方米以上的新屋项目将出现大幅上涨和下跌。到2020年，销售1772套，比上年增加295套，但销售总额为383亿元，比上年减少47亿元。
面对着三条红线的压力，豪宅同样面临着高周转的压力，步幅越来越大。
两千万以下的公寓产品成为未来1-2年豪宅市场的主力供应，这一价位的产品竞争日益激烈，而别墅类产品所占比例仅为34.11%，明显萎缩，稀缺不断增加。
2021北京新房市场，单价依然很豪，但产品定位却偏向于“高档改善”。
在二手公寓也是如此，全年成交3644套，成交额大涨34%，但均价为每平米8.56万元，比去年同期下跌2.51%。
高净值人群偏爱豪中豪
2021年豪宅市场回暖，其背后是高净值人群加速布局城市稀缺性房地产，即便是选豪宅，也是优选，青睐“豪中豪”产品。
例如三千万以上的世茂西山龙胤，全年成交72套，成交额35.56亿元，在海淀其它楼盘中明显领先。
在高净值人群中，二手公寓更是。例如太阳公元、山水文园、阳光上东、观湖国际和凤凰城，这些楼盘由于占据了城市的核心地段，坐拥稀缺的优质教育资源，具有较好的保值增值效果和流动性，在成交量方面处于领先地位。
在这些城市中，西大望路商圈成交占到了7.83%，传统豪宅山水文园2020年成交的79套，帮助西大望路商圈在成交上排名。
金融大街与万柳单价“笑出京城”
新屋方面，万柳书院于2021年以17.38万元/平的楼面价名列新屋榜首，而在新屋楼面价方面，则以20.08万元/平的楼面价、金融街中海凯旋以18.98万元/平的楼面价位列新屋榜首。
作为北京金融的核心地段，金融街拥有西城最优质的教育资源，万柳则坐拥海淀中关村的优质教育资源，房价相对较高，在二手房市场颇受高净值人士的青睐。
如今北京的豪宅采购也要更加谨慎挑选。虽然总价低廉，但质量和配套却相对较差，保值增值能力也相对较差，将来卖出也很难达到理想价格。这种偏重于“高级改善”的豪宅，要选择合适的入手时机，新房应该是开发商宣传，而二手房则是业主急售的时候。
和真正的高档豪宅，洋房姐姐觉得应该位于稀缺核心地段，拥有稀缺资源，并且产品设计符合潮流。这种类型的公寓在面对楼市周期时，显示出更强的韧性。