二手房中介费谁出、能砍多少：明码标价与跳单风险说清楚
买卖二手房几乎都绕不开中介，很多人到签字才问：这笔钱买的是什么，能不能谈，绕开中介私下成交又会怎样。中介费不是看房费，也不是信息费，它的对价是最终促成买卖双方签下合同。
一、中介费的法律性质
买房时签的经纪服务合同，法律上属于中介合同。民法典第九百六十一条把它定义为：中介人报告订立合同的机会或提供媒介服务、由委托人支付报酬的合同。第九百六十三条规定，促成合同成立的按约定支付报酬；第九百六十四条则明确，未促成的不得请求报酬，只能按约定请求从事中介活动的必要费用。房子没谈成，中介可以主张带看、查档的实际支出，但不能直接按成交价比例收佣金。
二、报价差一截，差在哪
经纪服务收费实行市场调节，由交易各方按服务内容、服务质量，结合供求关系协商确定。住建部、市场监管总局2023年印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，鼓励按成交价格越高、费率越低的原则实行分档定价，并引导双方共同承担费用。中介费天然由买方出、比例全国统一，这两种说法都不成立，同一城市不同机构报价差一截很常见，签约前有谈的空间。
该意见把服务分两块：基本服务是房源信息、带看、签合同、协助办理不动产登记等必要服务；延伸服务是代办贷款等，可单独提供。把延伸服务打包进佣金、只报一个总价，属于混合标价和捆绑收费，被明确禁止。
三、谈的时候盯住三样
一是公示。机构应在门店、网站、客户端公示服务项目、内容和收费标准，没公示的可要求当场出示。
二是清单。收费前应出具清单，列明收费标准与金额，由当事人签字确认。核对：佣金按成交价比例还是分档定额、贷款代办费是否单列、评估费由谁承担。
三是合同。把计费方式、支付节点、退费条件写进书面合同。常见的坑是佣金写成签买卖合同即付，贷款批不下来、过户没办成时退费无据。房款应走存量房交易资金监管，中介费单独支付并索取发票，不要转进中介或经纪人的个人账户。
四、跳单未必省钱
民法典第九百六十五条规定，委托人接受中介服务后，利用其提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当支付报酬。
法院口径有边界：通过不同中介获取同一房源，选报价低、服务好的成交，属正常货比三家，不算跳单；但接受一家的带看、议价、查档，再绕过它和房主私下签约，被起诉后仍可能被判付酬。带看时被要求签的看房确认书、独家委托，签字前看清房源编号、期限与违约责任。
五、容易想当然的地方
未促成不能收佣金，但合同另行约定必要费用的，仍可能要付。代办贷款属延伸服务，既可单独委托，也可自行办理。收费由各方协商，服务列得越细，议价越有依据。中介费务必付给对公账户并留凭证，否则退费、维权都缺证据。
一句话：中介费是促成交易的对价，不是买信息的门票；先看公示、再签清单、写清退费，比事后争执有用。
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