农村宅基地不是想建就能建：一户一宅、审批流程与常见误区
在老家有块宅基地，是不是想什么时候盖就什么时候盖？这几年农村建房管得越来越规范，不少人动了工才被叫停，返工代价很大。把规则先弄清楚，比事后托人找关系划算得多。
一、宅基地归集体，农户拿到的是使用权
按照《土地管理法》第九条，宅基地属于农民集体所有。农户手里握的是宅基地使用权，《民法典》第三百六十二条规定，这项权利是依法占有、使用集体土地并利用该土地建造住宅及其附属设施。
中央农办、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》对范围有明确界定：宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院，不包括与宅基地相连的农业生产性用地。所以宅基地不是祖产，也不是可以随意处置的私产，它是集体给本村成员的一项居住保障。
二、原址翻建同样要审批
很多人以为只有新占一块地才要报批，把老房子推倒重盖算自家的事。农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）明确，原址翻建、改扩建和异址新建，都要启动宅基地审批程序。
《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准，涉及占用农用地的，还要先办农用地转用审批。未批先建、批少建多，都属于违法用地。
三、想建房大致走这三步
第一步，以户为单位向村民小组或村集体经济组织提出书面申请；没有分设村民小组的，直接向村级组织提出。第二步，村级组织审核申请条件、拟用地是否符合规划和面积标准，并按当地要求公示。第三步，报乡镇政府审批，拿到批准文件后再动工。
面积上限由各省、自治区、直辖市规定，县里往往还有细化标准，动工前按本地规定核对，别照邻村邻居的做法套。
四、这几条红线碰不得
一是不准占用永久基本农田，也不准强占多占耕地建房，这是农村乱占耕地建房“八不准”的头一条。二是城镇居民不能到农村购买宅基地，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）早已明确禁止，也不能借流转之名圈占、买卖宅基地，或者下乡建别墅大院、私人会馆。三是宅基地使用权不得抵押。四是租赁农房的期限不得超过二十年。
五、几个容易搞错的误区
有人认为宅基地可以继承。能继承的是房屋，使用权本身不能单独继承；房屋灭失后集体可依法收回，不能拿“继承”当理由重新申请建房。
有人认为进城落户就必须退出宅基地。政策口径恰恰相反：不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件，退出应当依法自愿有偿。
还有人想把房子卖了、租出去，回头再申请一块。《土地管理法》第六十二条写得很清楚：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
六、一句话总结
宅基地是集体的地、农户的房，建房先审批、面积看省标、红线碰不得。
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