屋顶漏了电梯坏了找谁修：住宅专项维修资金怎么交怎么用
住进小区后，屋顶渗水、电梯老化、外墙脱落这类问题，修起来动辄几万几十万，很多业主第一反应是找物业，物业却常说「这要走维修资金」。这笔钱是什么、谁交的、什么情况能动、怎么申请，很多人并不清楚，房子真出问题时才发现不会用。
一、维修资金是什么，谁交的
住宅专项维修资金，是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的钱。按照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》的定义，共用部位包括屋顶、楼板、承重墙体、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备包括电梯、消防设施、路灯等共用的设备。也就是说，只有全体或相关业主共用的部分，才能动用这笔钱；自家门里面的维修，不在其列。
商品住宅业主按建筑面积交存，每平方米首期交存额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，具体数额由各市县主管部门确定并公布。这笔钱属于业主所有，专户存储、专款专用，应在办理入住手续前存入专户；未按规定交存的，开发商不得交付房屋。
二、哪些能修，哪些不能动这笔钱
能用的情形很明确：保修期满后，共用部位和共用设施的维修、更新、改造。不能列支的情形，165号令同样列得清楚：一是在保修期内的，应由建设单位或施工单位负责，动用维修资金等于替开发商买单；二是供水、供电、供气、供热、通信等专营管线和设施的维修养护，依法应由相关单位承担，如入户水表前管道漏水应找供水企业；三是因人为损坏的，修复费用由责任人承担；四是物业服务合同约定应由物业承担的日常维修养护。所以屋顶、外墙、电梯、消防这些「公家」部分出问题，先核对是否在保修期内，再谈动用维修资金。
三、怎么申请使用
维修资金的使用属于业主共同决定事项。按照民法典第二百七十八条，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的面积与人数双过半同意，才能使用。常规流程是物业服务企业或相关业主提出使用方案，说明维修项目、费用预算和分摊方式，表决通过后报主管部门审核列支，费用按各自建筑面积比例分摊。
如果遇到危及房屋安全等紧急情况，比如电梯故障、屋面外墙渗漏，各地普遍设有应急使用程序，可以简化表决环节直接申请列支，具体情形目录以当地规定为准。
四、常见误区
误区一，以为交过物业费就不用管这笔钱。物业费覆盖日常保洁、秩序维护和小修小养，两者不能互相替代。误区二，以为卖房时这笔钱就没了。房屋所有权转让时，分户账中的余额随房屋同时过户，只需办理分户账更名。误区三，只交一次用到底。分户账余额不足首期交存额30%时，应当及时续交。误区四，表决时嫌麻烦不参与。表决人数不够，方案通不过，耽误的是全体住户自己的房子。
一句话总结：维修资金是房子共用部分的「养老钱」，交够、会查、肯参与表决，关键时候才用得出来。
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